Presseartikel

News 2017-01
Mit Schwung die Herausforderung und Chance packen!

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News 2015-01
Traumhafte Objekte im Tessin
Im Zentrum von Ascona


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Regio Aktuell 2015-09
Die Immobilien- und Steuerexperten

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Regio Aktuell 2015-02
Die Immobilien- und Steuerexperten

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Regio Aktuell 2014-09
Immobilienberatung
und Verkauf aus einer Hand


Pascale Hattemer
Präsidentin SVIT beider Basel,
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

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Immofant 2011-05

Die Bundesratsvorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts nützt nur dem Fiskus:

«Wolf im Schafspelz» verhindern

Pascale Hattemer
Präsidentin SVIT beider Basel,
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

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Immofant 2011-04

Beim Auszug muss grundsätzlich wieder der Originalzustand hergestellt werden:
Veränderungen am Mietobjekt erfordern
Zustimmung des Vermieters

Pascale Hattemer
Präsidentin SVIT beider Basel,
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

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Immofant 2011-03

Unsere Bundesverfassung verlangt, dass Wohneigentum aktiv gefördert wird:
Kommt jetzt endlich das Bausparen?

Pascale Hattemer
Präsidentin SVIT beider Basel,
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

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Immofant 2011-02

Der bundesrätliche Vorschlag zur Änderung der Eigenmietwertbesteuerung führt in die falsche
Richtung:
Vom Regen in die Traufe


Pascale Hattemer
Präsidentin SVIT beider Basel,
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin

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Bewertungsexperten sind gefragt

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sind Bewertungsexperten gefragt.

Wunschdenken führt oft zu bösem Erwachen

Bei Immobilien geht es immer um sehr hohe Summen. Erstaunlich deshalb, dass beim Verkauf oder Kauf einer Liegenschaft die einfachen, aber wichtigen betriebswirtschaftlichen Grundsätze häufig zugunsten von Wunschdenken missachtet werden. Vor allem wer eine Liegenschaft kaufen will, tut gut daran, ausgewiesene Fachleute – sogenannte Bewertungsexperten – beizuziehen, die den Wert einer Liegenschaft nach ganz nüchternen betriebswirtschaftlichen Grundsätzen bewerten und dabei auch einen mittel- bis langfristigen Zeithorizont berücksichtigen. Diese Experten tragen dazu bei, dass nach dem Kauf kein böses Erwachen folgt.

Wer ein bestehendes Unternehmen käuflich übernehmen will, für den ist es selbstverständlich, dass er den materiellen, aber auch den ideellen Wert dieses Unternehmens sehr sorgfältig bewertet bzw. bewerten lässt. Zum Beispiel: Wie ist die finanzielle Basis bei Debitoren und Kreditoren? Welche finanziellen Verpflichtungen lasten auf dem Unternehmen? Wie ist die Qualität seiner Produkte und Dienstleistungen auf den relevanten Märkten positioniert? Wie gut ist der Zustand der Einrichtungen und Produktionsmittel? Welche Investitionen sind absehbar? Und wie sehen die Zukunftsaussichten des Unternehmens und seiner Produkte bzw. Dienstleistungen aus? Die Beantwortung solcher und weiterer zentraler Fragen ist oft schwierig. Es ist also meist selbstverständlich, dafür betriebswirtschaftlich bestens ausgebildete und erfahrene Experten beizuziehen.

Wunschdenken statt betriebswirtschaftliche Bewertung
Ganz anders beim Verkauf, vor allem aber beim Kauf von Immobilien. Da regiert häufig reines Wunschdenken bzw. sind Faktoren wie die Lage der Liegenschaft oder deren Grösse die wichtigste Motivation, sich in ein eigentliches Abenteuer zu stürzen – obwohl es bei Immobilien immer auch um sehr hohe Werte und Verpflichtungen geht.

Insbesondere wer eine Liegenschaft für geschäftliche Zwecke oder als Renditeobjekt erwerben will, sollte es nicht beim persönlichen Augenschein belassen, sondern tut gut daran, einen ausgewiesenen und erfahrenen Bewertungsexperten – beispielsweise ein Mitglied der "SVIT-Schätzungsexpertenkammer" (SEK) – beizuziehen. Dieser wird die Liegenschaft ganz nüchtern nach den betriebswirtschaftlichen Grundsätzen beurteilen; vor allem hinsichtlich des zukünftigen Nutzens unter Berücksichtigung aller wertrelevanten und rechtlichen Faktoren. Entscheidende Punkte sind dabei Berechnungen, was auf den neuen Eigentümer u. a. an Investitionen kurz-, mittel und langfristig zukommen dürfte. Bewertungsfaktoren sind aber auch Standortfaktoren wie die Situation auf dem lokalen bzw. regionalen Immobilienmarkt.

Diese Fragen sind erst recht bei Renditeobjekten – etwa bei einer Liegenschaft mit Mietwohnungen – von Bedeutung. Dort stellt sich zudem die Frage nach der Situation auf der Basis der bestehenden Mietverträge; etwa der Umstand, ob die Mieterträge mit Kautionen abgesichert sind. Beim Kauf einer geschäftlich genutzten Mietliegenschaft muss mitberücksichtigt werden, ob der Mieter den Ausbau trägt oder ob dieser vom Eigentümer bezahlt werden muss. Solche und weitere Faktoren beeinflussen wesentlich den Wert der Liegenschaft und ihr Kapitalisierungssatz. Für einen Investor entscheidend dürfte dann auf der Basis aller dieser Abklärungen die Bewertung insbesondere der Nettorendite des Kaufobjektes sein.

Lohnende Dienstleistung
Alle diese Dienstleistungen werden von ausgewiesenen Bewertungsexperten erbracht. Es ist klar, dass dieses Knowhow nicht kostenlos in Anspruch genommen werden kann. Dennoch lohnt sich in den meisten Fällen eine Expertenabklärung und -bewertung. Das böse (finanzielle) Erwachen bei einem unüberlegten Wunschdenken-Kauf ist in aller Regel sehr viel gravierender, das heisst, unter dem Strich sehr viel teurer.

Adressen von SVIT-Schätzungsexperten können bei der Geschäftsstelle des SVIT beider Basel oder via Internet unter www.svit.ch (Stichwörter: "Services/Mitgliederverzeichnis/SEK") bezogen werden.

Pascale Hattemer